通過轉換角色，三次算賬，客戶成功簽約，開了500多平方米的品牌大店。

郭娟：商管集團招商能手大賽亞軍

商管集團華東運營中心招商部副總經理

2017年12月，郭娟入職商管華東運營中心，主要負責非餐業(yè)態(tài)、主次力店、體驗業(yè)態(tài)招商工作。這三年統(tǒng)籌對接19家籌備廣場，10余個困難廣場空鋪招商。在7—9月季度招商比武中，她為華東籌備期及營運期廣場招商，共涉及22座廣場包含66個主次力店及步行街鋪位。

郭娟的絕招是通過換位思考幫算賬，說服品牌代理商落鋪。

上半年疫情最嚴重的時候，正值無錫新吳萬達籌備招商，非餐135個鋪位招商出現嚴重困難，特別是二樓男裝區(qū)，幾乎面臨著無商可招的窘境。為了打消客戶洽談的顧慮，招商人員采取佩戴專業(yè)口罩、保持距離交流、在戶外空間溝通等非常規(guī)的方式洽談商戶。

疫情期間，合作商戶拓展停滯，運營中心判斷只有大型連鎖品牌才有開店的可能。經過分析，確定主攻國內快銷代表性品牌落位。然而，在首輪接觸時，對方都明確告知暫停開店意向。對于招商人員來說，客戶的否定并不代表合作大門的關閉，無非是再多些付出，想方設法研究如何突破。

某國內快銷品牌上半年直營虧損，公司政策要求直營停止開店。公司不開店，郭娟就找到客戶推薦做代理。這位客戶有一定資金實力，但不想疫情期冒險。郭娟先和他算大賬，疫情期投資開店停滯，正是低位切入的好時機，可以享受一定的優(yōu)免，租金也較平時低了很多。如果做品牌代理，沒有三五年的眼光，不可能有好的收益。

首輪溝通，打消了客戶的資金風險顧慮，但他仍然猶豫不決。于是，郭娟再一次和他算起了專業(yè)賬：正常年份里，代理條件比較苛刻，疫情下如果愿意開店，郭娟可以幫助他向品牌公司爭取“大客戶政策”。

購物中心給了優(yōu)惠，品牌公司給了政策，客戶積極性高了很多，但還差臨門一腳。郭娟再次找到客戶，和他算起了細賬，租金多少、物業(yè)費多少、員工成本多少，萬達開業(yè)就會有大客流，帶來的現金流預計可以達到多少，何時可以正常運轉，何時可以收回成本，何時可以賺錢盈利。郭娟站在客戶角度，測算了一個積極版本，又算了一個保守版本，最后客戶真正覺得開店是商機，當即支付意向金，第二天就帶齊資料來項目上簽訂合同。

通過轉換角色，三次算賬，客戶成功簽約，開了500多平方米的品牌大店。在他的示范效應下，二樓運動街區(qū)成功落位了3個品牌次主力店，穩(wěn)定了整個招商局面。在后續(xù)的經營中，該品牌獲得較好的經營收益，對萬達廣場的經營環(huán)境非常認可，對郭娟也更加信賴，與華東中心建立了共同發(fā)展的合作關系。今年下半年這家品牌又支持了兩座困難廣場。